Московская недвижимость 2018. Прогноз цен

В этой статье дается прогноз на 2018 год по стоимости квадратного метра квартир города Москвы.
Недвижимость разбита на несколько категорий.

Согласно территориальному признаку- это :
Москва в целом
ЦАО- садовое кольцо + пешком до 15 ти минут за Садовым
Спальные районы – это квартиры , находящиеся в 15-ти минутах пешком от метро и находящиеся в пределах от ТТК и до Мкада и в следующих районах ЮАО, ЮВАО, ВАО, СВАО, САО.
2. Согласно количеству комнат:
1-ки, 2-ки, 3-ки, 4+ комнатные и всего
3. Согласно типу дома: Монолит и монолит-кирпичные дома, Панельные дома выше 16-ти этажности, Сталинские дома, Хрущевки

Оценена средняя цена за метр методом, описанным далее в статье.

Согласно средней цене получено изменение цен с 01.01.2017 года по 01.01.2018 года.
Далее обсчитан тренд изменения цены , и на основании тренда дается прогноз на 2018 год. При этом учитывается значимость тренда, что в математической статистике означает то, что значение тренда должно с 95% вероятностью сохранять знак или плюс или минус. То есть тренд, который с 80% вероятностью положительный, но с 20% вероятностью отрицательный мы считаем не значимым и не рассматриваем.

Следующие результаты представлены в виде двух таблиц(указано в процентах):
1.Прогноз на 2017 год, данный год назад
2.Результат 2017 год

Сравним прогноз и результат.
В целом прогноз был -2%, а оказался -5.15, что в принципе не плохо- ошибка 3%. При этом следует учесть то, что многие прогнозы давали по -10% в год.
Прогноз на рост Монолита по 1-кам на 3% как в Москве в целом так и в ЦАО не оправдался- по Монолиту в Москве максимальное падение порядка -7% в год.
По Сталинкам согласно прогнозу цена могла варьироваться от [-3%,+3%]. В итоге от [-5%,+1], что в принципе неплохо- ошибка всего 2%
Выручили хрущевки за счет реновации. По однушкам вместо -4% рост +3.24%

Факторы, которые будут двигать недвижимость в 2018 году
1. Главный фактор – дешевая ипотека. В 2017 году ключевая ставка упала с 10.5% до 7.75%
Соответственно в 2018 году по словам Германа Грефа ставка может упасть еще на 2%
А значит тренд на 2018 год останется примерно таким же как и в 2017 году
2. Фактор дорогой нефти- нефть выросла примерно с 54$ за баррель до 68$ за баррель, то есть на 26%. По изменению цены на нефть имеется лаг примерно в 3-4 месяца влияющий на изменение стоимости квадратного метра. А значит дорогая нефть будет способствовать росту некоторых видов недвижимости
3. Реновация- как только начнут что-то сносить и что-то дополнительно строить,то цена на хрущевки в этих районах будет расти
4. Вложение государством в инфраструктуру такую как открытие новых станций метро. Ясно, что как только у дома в пешей доступности появляется станция метро то цена на метр возрастает на 5-10%
Все эти факторы говорят о том, что тренды заданные в 2017 году могут сохраниться и на 2018 год.

Следующие результаты представлены в виде таблицы(указано в процентах):

Прогноз на 2018 год с разбивкой на тип недвижимости

В целом прогноз по Москве -1.69% Опять же это никакие не -10% По сути в целом недвижимость будет топтаться на месте. 1. Монолит везде будет падать на 3-6% в год. 2. Хрущевки под воздействием реновации могут подрасти в зависимости от района. Колебание от [-3%;+7%] 3. Панель до 16-ти этажей на 1-2 комнатные квартиры покажет интервал [-4%;-1%]. Зато на 3-4-х комнатные квартиры возможен даже рост на 5-6% в зависимости от района. 4. Сталинки. Сталинки как и Москва в целом будут колебаться от [-3%;+3%]

1.Монолит- график и тренд
2.Хрущевки- график и тренд

3.Панель- график и тренд
4.Сталинки- график и тренд

Спасибо всем за внимание!!!

Всем всего самого самого и до новых встреч!!!

22 января 2018