Зависимость цены квадратного метра от макроэкономических факторов

Введение

Эта статья основана на данных стоимости Московской недвижимости
За период с января 2000-го года по январь 2016 года. Цель работы и будущее исследование является анализ зависимости цены квадратного метра жилья от различных макроэкономических факторов таких как стоимость барреля нефти, обменного курса рубль/доллар и индекса РТС.
В качестве первого шага я считаю что мы имеем только одну категорию недвижимости. Это означает что мы не различаем стоимость недвижимости по площадям или по типу строений, а также по районам.
Модель построена с использованием регрессионного анализа для месячных изменений стоимости квадратного метра, курса рубль/доллар, стоимости барреля нефти и индекса РТС. В качестве второго шага будет исследован сдвиг в месяцах реакции изменения стоимости квадратного метра жилья в зависимости от изменений макроэкономических факторов.

Мотивация : Московская недвижимость в цифрах

Рынок Московской недвижимости достаточно большой: в неделю на продажу выставлено порядка 40.000 квартир. Это около 3.3 миллиона квадратных метров и стоимость порядка 740 миллиардов рублей. Этот рынок рос с 1991 года, когда Российское правительство разрешило приватизировать свои квартиры гражданам и впоследствии их продавать. Однако текущая макроэкономическая ситуация создает угрозу для рынка недвижимости. Учитывая падения курса рубль/доллар в 2015 году , аналитики ожидают падение стоимости квадратного метра на 10-20
% в 2016 году.

Количество продаваемых квартир

Суммарная площадь рынка

Общая стоимость рынка

Цена квадратного метра с 2001 года по 2015 год

Этот рынок очень важен, потому что он является одновременно и инструментом для инвестиций и продуктом необходимым для жизни. Этот товар наиболее понятен простым гражданам по сравнению с рынком акций, облигаций или других деривативов.
Аналогично акциям и облигациям недвижимость дает дивиденды в качестве арендных платежей. Таким образом мы можем сравнить доходность от приобретения квартиры с доходностью получаемой от приобретения акций. Как известно Россия является одним из лидеров по экспорту нефти. Таким образом я заинтересован в изучении изменения стоимости квадратного метра жилья в зависимости от изменения стоимости барреля нефти.

Индекс РТС

Цена на нефть марки Brent

Изменение курса рубль/ доллар

Все цены

Также понятно, что граждане сохраняют свои сбережения в иностранной валюте такой как доллар или Евро. Поэтому мне было интересно найти зависимость изменения стоимости квадратного метра жилья в зависимости от изменения курса рубль/доллар.

С другой стороны если мы сравним оценку стоимости недвижимости с оценкой стоимости акций , то мы приходим к выводу, что стоимость квадратного метра не может быстро реагировать на изменения макроэкономических факторов. Это означает, что мы увидим это изменение спустя какое-то время (временной лаг). Поэтому, если удастся найти значимую оценку в изменении стоимости недвижимости в зависимости от изменений макроэкономических факторов, и если мы сможем определить этот временной лаг, то мы сможем предсказывать стоимость квадратного метра через этот временной лаг, зная текущую макроэкономическую ситуацию.

Модель

В этой статье я использую следующую регрессионную модель:

Оценка и результаты

В модели оценивались результаты с временным лагом от 0 до 11

Данные результаты показывают, что изменение в стоимтси квадратного метра жилья положительно коррелирует с изменением в стоимости барреля нефти и изменеия индекса РТС, а также отрицательно коррелирует с изменением в курсе рубль/доллар.
Экономически это результат я могу объяснить следующей причиной: если цена на нефть и индекс РТС растет, то экономика России также растет. Граждане получают больше прибыли и поэтому тратят больше в том числе и на недвижимость. И как результат цена на недвижимость растет. С другой стороны, если курс рубль/доллар растет, то Российская валюта падает в цене и Российская экономика также падает. Граждане получают меньше прибыли и покупают меньше недвижимости. Поэтому цена на недвижимость падает.

Спасибо всем за внимание!!! Всем всего самого самого и до новых встреч!!!

12 ноября 2016