Аренда квартиры с агентом или без?

Основные шаги при аренде квартиры.

Первый вопрос, который возникает при аренде- снимать с агентом или без? Главные задачи агента состоят в следующем: 1- подобрать квартиру, 2- проверить подлинность документов на квартиру, 3- заключить удобный для нанимателя договор, то есть договор, который будет содержать все условия проживания нанимателя. Но за работу агент получает по факту заселения 100% или месячную арендную плату, то есть при заселении нанимателю понадобятся 3 суммы, две из них возьмет хозяин- это оплата первого и последнего месяца проживания(или страхового депозита), и одна сумма- оплата комиссии агенту.

Минус работы с агентом только один -это оплата комиссии по факту заселения, которая обычно составляет месячный платеж за аренду квартиры. Сумма довольно не маленькая, но если разбить эту сумму на 1 год проживания, то есть на время заключения договора(договор обычно заключается на 1 год), то получится всего лишь 8 процентов в месяц. Зная надценки организаций в других сферах деятельности, подчеркну, что 8 процентов -это маленькая надценка, остальные ставят по 20-30 процентов за свою работу. Разница заключается лишь в том, что при аренде эта надценка проплачивается сразу за год вперед.

Агенты бывают разные: профессиональные, то есть с хорошим опытом проведения сделок, и новички, у которых этого опыта нет. В начале рассмотрю плюсы ведения сделки опытным агентом.

Достоинства поиска квартиры с агентом.

Основные плюсы поиска с агентом, заключаются в том, что агент постоянно в курсе ситуации на рынке. К примеру, в месяц я заключаю 20 сделок, еще примерно 20 квартир показываю, но их сдает другой агент, и еще примерно в курсе о сделках на 20 квартирах, на которые по разным причинам не попал на показ. То есть в месяц стабильно через меня проходит 60 квартир и так каждый месяц. То есть, агенту намного проще подобрать квартиру, зная ситуацию на рынке, чем человеку с улицы.

Практически все объявления, которые размещаются на тематических досках объявлений о сдаче квартир, даются от агентств. Нужно понимать, что в объявлениях в интернете и других изданиях очень часто преувеличены качества квартиры, то есть вместо квартиры с евроремонтом на самом деле будет подразумеваться простая чистая квартира, а под простой чистой квартирой- квартира требующая легкого ремонта. Цена также очень часто занижена. Такие объявления дают агенты, чтобы привлечь внимание потенциального клиента, а уже затем предложить ему реальный вариант по другому адресу. Пока клиент разберется в этой ситуации – он потратит свое время на просмотры квартир, которые ему гарантированно не подойдут, а при условии обращения за помощью к квалифицированному агенту этой траты можно избежать. Задача профессионального агент а заключается в том, чтобы заселить клиента с одного показа, поэтому тратить ваше и свое время на пустые показы он не станет.

Проверка правоустанавливающих документов.

Вот агент вам подобрал квартиру- теперь необходимо проверить документы на квартиру, то есть убедится, что перед вами действительно стоит хозяин квартиры, и ни один из его родственников не претендует на эту квартиру, то есть не сможет вас попросить съехать из квартиры через неделю. Основной правоустанавливающий документ на собственность квартиры является свидетельство на собственность. С 1991 года по 1998 это был небольшой, примерно половина от листа формата А4 , лист розового цвета. Его выдавали при приватизации квартиры. Хотя в тот же период можно было , например, купить или получить в дар квартиру, или унаследовать и так далее. На такие действия заключался договор с последующей регистрацией в регистрационной палате. В таких случаях в качестве правоустанавливающего документа хозяин предоставит именно зарегистрированный договор. С 1998 года при любой сделке новому хозяину выдавалось свидетельство на листе формата А4 зеленого цвета, а с 2008 года- на листе формата А4 розого -желтого цвета.

Конечно, документ-это хорошо, но в нашей стране в случае споров при найме жилья никто в суд не пойдет, поэтому необходимо убедится, что никто из родственников хозяина не претендует на квартиру. Можно убедиться устно, записав фразу в договоре типа «Гарантирую, что все прописанные в квартире лица не претендуют на проживание». Можно также посмотреть в лист оплаты коммунальных услуг. В некооперативных домах- это обычно белый лист формата половины А4, где прописан тип квартиры(собственная или муниципальная) и прописано количество проживающих. Если в квартире прописано несколько человек, то необходимо расспросить хозяина об этих личностях на предмет их желания или нежелания использовать эту квартиру, а в идеале попросить хозяина позвонить этим родственникам, и лично, поговорив с ними, убедится, что в квартире в ближайший год они проживать не намерены.

Помимо этих документов существует выписка из домовой книги, в которой указаны все проживающие в квартире. Эту выписку выдают в паспортном столе по месту жительства. Но такую выписку заранее никто брать не будет, да и по просьбе тоже никто не пойдет ее делать (хозяева считают такую просьбу за унижение).

Для найма муниципальной квартиры хозяину необходимо получить разрешение в местном муниципалитете. Но никто практически за таким разрешением не пойдет. И, если, учесть, что в суд с договором никто не обратится в случае споров, а обычно все решается с глазу на глаз, то такое разрешение никому не нужно.

Необходимо помнить, что профессиональный агент располагает базой всех собственников жилья, а также всех прописанных в квартире. Такая база поможет установить точность показанных документов.

Как распознать мошенника-хозяина.

Мошеннику обычно нужны деньги сразу и побольше. Поэтому он готов торговаться до цены намного ниже рынка. С документами у мошенника может быть все в порядке, а может и нет. Бывают случаи, когда мошенник на 2-3 суток снимает квартиру, подделывает свидетельство на собственность на цветном принтере и сдает квартиру нескольким гражданам, а потом исчезает. Но бывают случаи, когда сам хозяин сдает нескольким гражданам квартиру, а потом исчезает. Но главная черта, которая их объединяет, заключается в том, что заезд у мошенников в квартиру всегда назначается не в этот день, а через 2-3 дня, потому что ему нужно обмануть еще несколько доверчивых граждан. Распознать мошенника можно простым диалогом. Расспросить его о том, почему нельзя заехать в квартиру в тот же день, сдавалась ли квартира до этого, кто соседи. Не поленится и позвонить соседям и узнать, кто действительно хозяин квартиры, и какая у этой квартиры история. Все эти методы, а также многие другие известны профессиональному агенту.

Заключение удобного договора.

Практически все договора одинаковы, но бывают дополнительные условия, которые обязательно нужно прописать в договоре.

Стандартные пункты -это данные наймодателя, данные нанимателя, условия посещения квартиры наймодателем (день и количество раз в месяц), размер месячной арендной стоимости, день оплаты, кто платит за коммунальные услуги, электричество, воду, телефон, консьержа, срок действия договора, количество проживающих и условия расторжения договора.

Нужно обязательно помнить, что по законодательству на период действия договора никто, кроме судебных приставов не в праве вас выгнать из квартиры. То есть, если у хозяина появились к жильцам притензии и он решил выгнать жильцов, то по закону он обязан обратится в суд с иском к жильцам о выселении, выиграть этот суд, и с решением суда выгонять жильцов. На деле так никогда не происходит. Хозяин занимается самоуправством, пытаясь самостоятельно выгнать жильцов. Это самоуправство наказуемо. Достаточно написать заявление о проникновение в снимаемую квартиру посторонними, о том , что из квартиры пропали ценные вещи и так далее. В общем можно бороться за свои права до конца. Тем более, что хозяева редко платят налоги, и во всех инстанциях правда будет на стороне нанимателя.

Главное, на что никто не обращает внимание -это условия съезда из квартиры. Обычно пишется стандартная фраза типа «Наймодатель и наниматель вправе досрочно расторгнуть договор при условии обязательного уведомления второй стороны за один месяц». Для наймодателей эта фраза неправомерна, потому что расторгнуть договор они могут только через суд. Но можно себя и подстраховать от возможных неприятностей при расторжении договора. Комиссию при найме эконом жилья обычно платит наниматель. Поэтому достаточно вписать в дополнительных условиях договора пункт, по которому хозяин при досрочном расторжении возместит нанимателю ущерб в размере комиссии агента деленного на 12, за каждый полный или неполный месяц не проживания в квартире нанимателем до полного года, при условии, что договор заключался на 1 год. То есть, если комиссия агенту составила 24000 рублей, то средняя комиссия в месяц равна 24000рублей/12 месяцев = 2000рублей в месяц. Поэтому если клиент прожил 5 месяцев, то хозяин должен ему вернуть комиссию за 7 оставшихся месяцев, то есть 7месяцев*2000рублей=14000 рублей при досрочном расторжении договора.

Если наниматель досрочно расторгает договор, то необходимо прописать условия возврата страхового депозита за сохранность имущества(или последнего месяца проживания ). Нюанс заключается в том, что новые жильцы обычно заезжают не на следующий день после съезда с квартиры прежних жильцов. Получается небольшая разница в несколько дней(простой квартиры), которая стоит для хозяина квартиры денег. Понятно, что хозяин квартиры не хочет терять эти деньги. Жильцам редко удается предупредить хозяина квартиры о съезде за 1 месяц. Обычно жильцы предупреждают максимум за неделю. Поэтому хозяин квартиры в день съезда говорит жильцам, что они предупредили его менее, чем за месяц, поэтому, чтобы компенсировать вероятный простой , он возвращает страховой депозит не полностью, а частично, например, половину. Такая ситуация не устраивает жильцов, потому что они хотят забрать весь страховой депозит.

Разрешить эту ситуацию можно. Достаточно прописать в договоре то, что наниматели разрешают хозяину квартиры проводить показы в их личном присутствие за 10 дней до своего съезда. Таким образом, ко дню съезда найдутся новые жильцы, и все будут довольны. Если хозяин сам отказывается заниматься пересдачей, то необходимо позвонить своему агенту, который заселял вас в квартиру и попросить его заняться пересдачей. А уже после того, как найдутся новые жильцы, подъехать с ними к хозяину, и там обо всем остальном договориться.

Еще один нюанс со страховым депозитом заключается в пункте с примерным содержанием: «Наниматель обязан возместить вред(ущерб), причиненный квартире или третьим лицам.» Под третьими лицами подразумеваются соседи, которых можно залить водой или еще как-нибудь испортить их имущество. Главное расшифровать, что такое вред (ущерб), причиненный квартире. Например, во время проживания может сломаться бытовая техника, сантехника, могут отклеиться обои, сломаться ручки у мебели и так далее. Все это нужно расписать заранее на бумаге, чтобы в день съезда хозяин не вычел эти поломки из страхового депозита. Так же необходимо прописать лицо, которое будет ремонтировать все эти приборы во время проживания, потому что жить, например, со сломанным холодильником очень сложно. Обязательно составить опись имущества ценного для хозяина с маркировкой.

Так же не стоит забывать вписывать в договор все дополнительные условия, которые обговаривались заранее. Например, если вы договорились произвести ремонт в квартире за счет списания суммы из арендной платы, то необходимо в договоре это все прописать, а в идеале еще составить смету ремонта, чтобы отобразить приблизительную сумму. Или, если вы договорились приобрести бытовую технику в счет арендной платы, то все это нужно внести в дополнительные условия договора, опять же с приблизительной стоимостью бытовой техники.

Торг с хозяином квартиры.

Это очень важная тема. Умение правильно торговаться с хозяином- главное умение агента. Бытует такое мнение, что агент заинтересован в том, чтобы подобрать квартиру как можно дороже, потому что агент получает 100% от стоимости квартиры, и чем дороже квартира, тем больше денег получит агент. На самом деле это не так. На рынке существует рыночная цена, то есть цена, при которой агент гарантированно сдаст квартиру. Если цена выше рыночной, то найти клиента очень сложно, потому что мало кто захочет переплачивать за квартиру, при условии, что примерно такая же сдается дешевле в соседнем доме. Конечно, может агенту и повезет, и найдутся клиенты, которым очень срочно нужна квартира, или клиенты, у которых идет привязка чуть ли не к этому дому (например, детский сад рядом или школа), но опять же повторюсь таких клиентов очень мало. Зато, если квартира дешевле рынка, то у агента найдется достаточное количество клиентов, которые гарантировано снимут квартиру с первого показа. Поэтому агент всегда заинтересован, чтобы его квартира была по цене не выше рыночной.

Несколько лет назад, когда арендная стоимость исчислялась в долларах, а шаг торга по цене был равен 10 долларов, использовалась такая практика. Клиенту афишировалась предварительная стоимость, например, 300 долларов, и говорилось, что на каждые 10 долларов торга, клиент должен будет приплатить к размеру комиссии те же 10 долларов. То есть, если квартира стоит предварительно 300 долларов, а на показе агент сторговался до 270, то размер его комиссии будет не 300 долларов, а 300+30=330 долларов. Затем про такую договоренность все забыли, количество квартир на рынке резко падало, рос спрос, поэтому комиссия росла со 100 процентов, до 100 процентов плюс 100 долларов, а где-то и до 125-150 процентов. Потом был кризис, и процентная ставка упала до 50-70 процентов. Сейчас рынок стабилизировался, хороших квартир на рынке опять не так много, но пока достаточно. Процентная ставка вновь равна 100%, а значит можно заранее с агентом обговаривать свою стоимость, и заинтересовывать агента торгом на показе за счет повышения комиссии.

Нужно заметить, что торговаться с хозяином нужно всегда -это рынок, за исключением случаев, когда цена и так довольно низка, и торг может только отпугнуть хозяина. Хозяин может подумать, что вы не платежеспособны, и передумать вам сдавать квартиру.

Как правильно выбрать агента.

Конечно, лучше обратиться к уже проверенному, знакомому агенту. А что делать, когда такого агента нет? Труд агента оплачивается по факту заселения, то есть может получится так, что агент потратит кучу времени на показы и поиск квартиры по базам, а в итоге ничего не заработать, потому что клиент по тем или иным причинам откажется от съема этих квартир.

Нужно помнить, что профессионалы и новички есть в каждом агентстве: и в самых крупных, и в самых маленьких. Для надежности лучше всего подъехать в офис агентства, которое расположено в вашем районе. Оставить там заявку на интересующую вас квартиру. Скорее всего вам сразу предложат какие-то варианты, тогда, заодно, не теряя времени, можно проехать и посмотреть одну или несколько квартир. Такой подход поможет вам в случае неприятностей с хозяином по вине агентства, то есть в случае если найдутся граждане, которые по документам также имеют право проживать в квартире, обратиться в агентство с претензией, и путем переговоров ее разрешить. А это значит либо договориться о переселении в другую квартиру, либо договорится о возврате части или полной комиссии агентству. Конечно, офис агентства может переехать, но в короткий промежуток времени это маловероятно, потому что многие постоянные клиенты или клиенты, с которыми работа не проделана до конца (например, клиенты по продажам, где сделки протекают по 3-6 месяцев) будут привязаны к офису, и терять таких клиентов агентство не станет. Другой способ поиска агента сводится к поиску квартиры по базам, а если учесть , что почти все квартиры представлены агентами, то с подбором квартиры вы опять обратитесь в агентство. Опять же можно обратиться к одному агенту, а можно к нескольким. Разница лишь в том, что, заинтересовав одного агента и пообещав ему, например, то, что вы больше никуда не обратитесь в течение 3-х дней, агент не будет дергаться и будет спокойно подбирать вариант. Если агент знает, что клиент работает со многими агентствами, то многие профессионалы просто не станут работать с таким клиентом, зачем тратить на него время, когда у них работы и так хватает, зная, что после показа одной квартиры этот наниматель поедет на другую с другим агентом. База в Москве на недвижимость общая, то есть достаточно обратиться в одно агентство. И оно вам покажет все квартиры, которые предлагаются в аренду. После кризиса многие клиенты не готовы платить 100% и договариваются с агентами о скидке. Нужно помнить, что агент может предоставить скидку только в том случае, когда квартира не пользуется спросом, или, когда сам клиент выполняет часть работы агента, то есть один приезжает на показы и без агента договаривается с хозяином обо всем. Различные скидки предлагают агенты с маленькой зарплатой, так называемые голодные агенты. Они рассчитывают таким способом привлечь внимание клиента. Конечно, и они могут предложить достойный вариант, но надежность такой сделки вызывает глубокое сомнение. Если после заселения возникнут проблемы с хозяином, отыскать такого агента невозможно. Его телефон будет отключен, а по другим координатам его будет отыскать невозможно. В итоге работать с одним или несколькими агентами - это дело каждого, но, если в первую очередь преследовать именно надежность сделки и ценить свое время- то конечно лучше обратиться к одному агенту.

Обязанности агентства после сделки.

Если после сделки в течение года у вас нет проблем с хозяином, то и с агентством не возникнет проблем. А что делать, если хозяин вас выгоняет через несколько месяцев проживания или резко меняет условия договора найма, например, повчышает ежемесячную плату. . Этот момент необходимо заранее проговорить с агентом. Нужно помнить, что хозяин не имеет права по законодательству выгнать жильцов из квартиры без распоряжения суда, даже если жильцы не выполняют условия договора найма(например, не платят арендную плату). Поэтому, если хозяин решил вас выгнать из квартиры, то агентство никакой ответственности не несет- это личные проблемы жильца и хозяина. В обязанности агентства входит подбор квартиры, проверка правоустанавливающих документов, заключение договора найма с хозяином квартиры. С подбором и заключением договора все ясно, не совсем ясна ситуация с проверкой документов, потому что хозяин может показать липовые документы, а может так оказаться, что в квартире имеют право проживать другие граждане. Поэтому агентство должно дать гарантию на проверку документов на весь срок договора. Это как дать гарантию на исправность при покупке бытовой техники.

Некоторые агентства перекладывают эту гарантию на хозяина, то есть, например, при найме квартиры была уплачена комиссия в размере 24000рублей. В таком случае агент может попросить хозяина вписать пункт в договор о том, что при досрочном расторжении договора со стороны хозяина хозяин возместит штраф жильцам в размере 24000 рублей или возместит штраф в размере комиссии деленного на 12 месяцев умноженного на количество полных или неполных месяцев, которые жилец не прожил до конца действия договора. То есть, если жилец прожил 7 месяцев, а договор заключен на 12 месяцев, то ему осталось прожить 5 месяцев. За эти 5 месяцев хозяин должен будет возместить штраф жильцу в размере 24000раблей/12 месяцев*5 недожитых месяцев=10000 рублей. Но здесь возникнет 2 проблемы: 1-я -хозяин может отказаться подписать такой договор, 2-я- хозяин может исчезнуть, а вместо него придет другой человек, который окажется вправе проживать в этой квартире, и некому будет возмещать этот штраф. Поэтому обязанность возврата комиссии лучше оставить на агентстве и ни на кого ее не перекладывать. То есть в договоре с агентством нужно прописать пункт, в котором будет указано, что в случае досрочного расторжения договора третьими лицами, которые имеют право проживать в квартире, но которые не прописали свое согласие в договоре найма, агентство обязано либо возместить частично комиссию (часть комиссии должна зависеть от срока проживания), либо должно подобрать подобную квартиру в срок не более 2-х недель(или недели, или месяца) бесплатно, либо за умеренное вознаграждение(размер вознаграждения опять должен зависеть от срока проживания в квартире). В данной статье поверхностно рассмотрены нюансы, которые возникают при найме квартиры. Чтобы избежать возможных неприятностей, а также сэкономить время и нервы на подбор квартиры, Вы можете обратиться в наше агентство «Хоум-Маркет». Мы быстро и качественно, а главное надежно поможет подобрать удобный для вас вариант.

29 сентября 2016